Praėjusį trečiadienį žemės ūkio ministro iniciatyva paskelbta ekstremali padėtis Lietuvos kaime dėl liūčių sukeltų ūkininkų nuostolių. Dangaus nesukontroliuosi. Grūdų derlius šiemet bus 5 proc., o pupų – net 80 proc. mažesnis nei pernai. Žemės ūkio ministras Bronius Markauskas, kaip buvęs ir esamas ūkininkas, ryžtingai stoja ūkininkų pusėn. Tuo tarpu šį ketvirtadienį ekstremalią padėtį teks skelbti miestų nekilnojamojo turto (NT) rinkoje. Bet šį kartą – ne dangaus sukeltą, o paties ministro ir „valstiečių“ Seimo narių.
„Kaimo kerštas miestams, sutirštinant spalvas“ – taip būtų galima pavadinti šią savaitę „valstiečių“ planuojamą priimti valstybinės žemės gigantišką apmokestinimą ir statybas stabdantį įstatymą. Kaip dalgiu per kojas naujasis įstatymas sustabdys miestų apleistų teritorijų atgimimą, kvartalinę renovaciją ir buvusių gamyklų pavertimą miesto visuomeninėms erdvėmis. Robinhudiškas „valstiečių“ noras surinkti pinigus iš miestiečių išvarys milžiniškas investicijas į priemiesčius ir kaimus. Investiciniai projektai miestuose gerokai pabrangs, sustos ilgam, o žemės sklypų kaina patirs neapibrėžtumo žemės drebėjimą. Klausimas, ar tai vykdoma sąmoningai, ar tiesiog nesuvokiama. Tikėkime gera valia ir nesuvokimu, todėl paaiškinkime, kas nutiks ketvirtadienį.
Atsiradus privačiai nuosavybei, žeme šalyje galima buvo naudotis keliais būdais: nusipirkti aukcione, išsinuomoti aukcione arba privatizavus pastatą, susiformuoti valstybinės žemės sklypą naudojimui ne aukciono būdu. Taip sklypai ne aukciono būdu daugiabučių namų, gamyklų ir visų kitų pastatų savininkams atiduoti nemokamai, o savivaldybėms suteikta teisė kasmet nustatyti žemės nuomos mokestį.
1990-ųjų pradžioje padaryta milžiniška įstatymų spraga: valstybinė žemė 99-iems metams išdalinta iš esmės nemokamai ir be aiškių taisyklių, kiek žemės turi būti priskirta prie pastato. Kraštutiniais atvejais tuo pasinaudoję dešimtys apskričių administracijų, o vėliau Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) žemėtvarkininkai milžiniškus nemokamus valstybinės žemės sklypus formavo net prie sandėliukų ar prie betono nuolaužų. Tačiau dauguma atvejų sklypai suformuoti būtiniems namų, biurų, gamyklų, sandėlių poreikiams ir todėl į juos atėjo lauktos investicijos. Taip Lietuvos miestuose ir miesteliuose buvo išnuomota 178 tūkst. ha žemės ir sudaryta per 100 tūkst. nuomos sutarčių.
Ilgainiui NT rinkoje privatūs sklypai ir sklypai su valstybinės žemės nuomos sutartimis susilygino kainomis. Iš pirmųjų savininkų juos už rinkos kainą perpirko antrieji Lietuvos ir užsienio investuotojai savo planams. Nemokamai atiduota valstybės žemė milijardinius pelnus sunešė pirmiesiems savininkams, bet ne valstybei.
Po 25 metų susivokusi valstybė tuos pačius įstatymus pradėjo skaityti kitaip, ir nuo tos dienos pradėjo kilti chaosas miestų investiciniuose projektuose.
Pirmasis smūgis suduotas užpernai, kai NŽT pradėjo vienašališkai nutraukti arba nebepratęsti valstybinės žemės nuomos sutartis. Net Kauno mero „Vičiūnai“ nupirkę dvidešimtmetį merdėjusį viešbučio „Respublika“ monolitą, staiga suprato, kad pirko ne teisę naudotis žeme, o bevertį betono gabalą. Bėga antri metai, kai prokuratūra ir teismai gainioja investuotojus valstybės vardu nutraukdama jų nuomos sutartis. Joks kvailys nemokėtų už žemę milijoninių sumų, jei būtų žinojęs būsimą valstybės sabotažą. O dėl ŽŪM ir NŽT veiksmų kvailiais virto tūkstančiai Lietuvos valstybinės žemės nuomos sutarčių savininkų.
Antrasis ir lemiamas smūgis Lietuvos miestams bus greičiausiai suduotas ateinantį ketvirtadienį priimant Ramūno Karbauskio ir Andriaus Palionio Žemės įstatymo pakeitimus. Rekonstruojant pastatus arba keičiant žemės paskirtį kiekvienas investuotojas privalės susimokėti 20 proc. sklypo vertės. Kodėl 20 proc., kodėl ne 5, kodėl ne 50 proc. – atsakymo nežino net iniciatoriai. Aišku viena – tai sustabdys tiek kvartalinę renovaciją, tiek apleistų miestų teritorijų atgimimą. Miestų žemės kaina – didelė. Gyventojams tai bus šoko mokestis. O investuotojai jau kartą sumokėję rinkos kainą už perparduotus sklypus, antrą kartą valstybei sumokėti dažnai tiesiog nebepajėgs. Visai kas kita kaime, kur žemė yra pigi lyginant su statybų kaina. Staigus valstybės noras pasipinigauti sustabdys ir visą pridėtinės vertės kūrimą, ir gerokai didesnį ekonomikos ciklą tolesniuose statybos etapuose. Miestų NT rinką užlies štilius ir ekstremali padėtis.
Iniciatyvos, kurios iš esmės sustabdo vieną ar kitą ekonominį sektorių, negali būti priimamos be modeliavimo ir skaičiavimų. Tačiau valstybinė žemė privalo duoti grąžą valstybei. Tai ne kartą akcentavo ir Valstybės kontrolė. Tad kaipgi kaip pamaitinti vilką ir išlaikyti avį sveiką? Tai spręstų trys siūlymai besiblaškančiai Žemės ūkio ministerijai:
I. Pirmiausia valstybė turi garantuoti, kad visa faktiškai naudojama žemė yra įteisinta. Šiandien nemaža dalis pastatų vis dar nesusiformavę sklypų, bet faktiškai naudoja juos savo reikmėms. Todėl valstybė turi užsiimti iniciatyviu sklypų suformavimu aplink privačius statinius, ypač miestų teritorijose. Suformavus sklypą atsiranda ir mokestinė prievolė.
II. Būtina panaikinti žemės sklypo formavimo subjektyvumą. Ligi šiol beveik vienasmeniais ir visiškai subjektyviais sprendimais NŽT darbuotojai ir formuoja, ir atima žemę iš pastatų savininkų. Tik per viešą teritorijų planavimą ir detaliųjų planų derinimą įmanoma objektyviai suplanuoti sklypo dydį privatiems pastatams.
III. Valstybė turi skatinti valstybinės žemės nuomininkus išsipirkti žemę nuosavybėn. Skatinimą būtina atlikti per savivaldybių nustatomus žemės nuomos mokesčius, nes šiandien privačiai ir nuomotai žemei mokesčiai jie yra beveik tolygūs. Tie, kurie įsigijo žemę, ir tie, kurie ją gavo nemokamai, pastatomi į vienodą padėtį. Pirmą žingsnį turi atlikti Vyriausybė savo nutarimu patvirtindama savivaldybėms augančią žemės nuomos mokesčių progresiją.
Prezidentas Kazys Grinius, vienas iš Lietuvos valstiečių liaudininkų sąjungos steigėjų, dar iki tampant valstybės vadovu 1905 m. tekste „Teisingas žemės valdymas Lietuvoje“ rašė: „Žemė turi prigulėti tam, kas ją dirba ir iki jis ją dirba.“ Tekste buvo svarstoma, kaip žemę iš dvarininkų perduoti valstiečiams. Po 1990-ųjų vykdyta žemės reforma mažai bendro turi su logika ir socialiniu teisingumu. Tad K. Griniaus mintis turi būti pritaikyta – kartą išnuomota valstybinė žemė turi būti intensyviai naudojama. Tačiau šiandieninis kairuoliškas ir robinhudiškas noras arba atimti, arba apmokestinti neperlipamais mokesčiais valstybinę žemę atves mus tik į stagnaciją ir ekstremalią padėtį miestuose. To būtų galima išvengti vykdant ne vienadienę keršto, o ilgalaikę dialogo politiką.
